La promesa de compraventa o un contrato de vinculación fiduciario es el documento determinante en una transacción inmobiliaria. Aunque no transfiere la propiedad, sí genera obligaciones legales para ambas partes. Un error en su redacción y contenido puede provocar la pérdida de dinero, retrasos o incluso la frustración del negocio.
La promesa de compraventa o el contrato de vinculación fiduciario deben formalizarse por escrito e incluir detalles como la identificación del inmueble, su área, el precio y la forma de pago, las fechas de entrega y las condiciones para la escrituración.
La transferencia de la propiedad se hace con el perfeccionamiento de la escritura pública derivada de la promesa de compraventa o del contrato de vinculación fiduciario.
De acuerdo con un estudio de la Universidad del Rosario sobre litigios inmobiliarios (2023), más del 35% de los conflictos en compraventas se originan en promesas mal elaboradas o incompletas.
Verificar la situación jurídica del inmueble
Firmar sin revisar el Certificado de Tradición y Libertad es un error frecuente. Este documento revela si existen hipotecas, embargos, demandas o limitaciones legales como patrimonio de familia. Otro error muy frecuente es no hacer un Estudio de Títulos del inmueble ofrecido en venta, por los últimos 20 años de tenencia. Este estudio revela la procedencia histórica del inmueble y en el se puede estudiar la legalidad de las anteriores transacciones.
Investigaciones de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional advierten que omitir esta revisión expone al comprador a comprometerse con un bien que podría no estar en condiciones de ser vendido.
Establecer penalidades claras
El Código Civil Colombiano permite pactar cláusulas penales que funcionen como garantía ante un incumplimiento. Sin estas penalidades, el proceso para reclamar el cumplimiento o la devolución de dinero se vuelve más largo y costoso.
Definir los gastos que asume cada parte
En la práctica, uno de los focos más comunes de discusión es quién paga los gastos notariales y derechos de registro. Para evitar disputas, es clave que la promesa especifique:
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- Todos los impuestos y costos atribuibles al inmueble hasta el día del perfeccionamiento de la venta con la escrituración serán asumidos por el vendedor. Por ejemplo, el impuesto predial, los servicios públicos y la cuota de administración.
- El costo de los gastos notariales se distribuye por partes iguales entre el comprador y el vendedor.
- El costo del impuesto de registro lo paga en su totalidad el comprador al igual que es su responsabilidad llevar la escritura de compra del inmueble a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin que la Oficina de Registro le entregue la escritura debidamente registrada, la propiedad NO será suya.
- Impuesto de beneficencia que se cobra únicamente en Bogotá y Medellín. Lo pagara el comprador pues se lo cobraran en la oficina de registro.
- El nuevo impuesto de timbre se cobra cuando la compraventa supera el valor de $972.000.000 y lo paga el comprador aunque se puede acordar que sea por partes iguales.
- La retención en la fuente la paga el vendedor.
- A partir de este año 2025 la vivienda nueva de más de $1.264.000.000 pagará IVA del 19% y será a cargo del comprador. La vivienda usada con valor superior a $1.264.000.000 no pagará IVA.
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Considerar condiciones especiales
Si la operación depende de un crédito hipotecario, de la entrega desocupada del inmueble o de permisos especiales, esto debe quedar por escrito como condición suspensiva. No incluirlo puede obligar a las partes a cumplir incluso si no se cumplen esas circunstancias.
Contar con asesoría profesional
Es aconsejable contratar un abogado o abogada especializados en derecho inmobiliario pues ellos pueden detectar riesgos y anomalías que no son evidentes para un comprador o vendedor inexperto. Se que este es un costo en el que muchas personas no quieren incurrir, pero su valor es ínfimo al saber que todo lo firmado y comprometido está en orden, pues cualquier litigio posterior costará miles de veces más que valor de los honorarios de su abogado.
Según datos de Camacol y la Universidad de los Andes, un acompañamiento jurídico adecuado reduce en un 40% la probabilidad de conflictos posteriores.
